Tages-Anzeiger, 28.09.21

Eine Studie zum Zürcher Wohnungsmarkt verunsichert den Mieterinnenverband. Demnach sollen strenge Klimaschutz­massnahmen zu mehr Leerkündigungen führen.

Beim Wort Leerkündigung schrillen bei Walter Angst, dem Kommunikationsleiter des Zürcher Mieterinnen- und Mieterverbands, die Alarmglocken. Denn Leerkündigungen sind bei den Hauseigentümern beliebt. Nach einer Renovation können sie so die Wohnungen zu neuen quartierüblichen Preisen ausschreiben – und zwar für neue Mietende, die nicht ihrem alten Mietpreis nachtrauern. Die vielmehr froh sind, in Zürich eine Wohnung gefunden zu haben. Angst nennt das «Mietzinsmaximierung unter Umgehung des Mietrechts».

Eine solche Leerkündigung hat Ende 2017 zum Beispiel die Pensionskasse der Zürcher Kantonalbank (ZKB) den rund 40 Mieterinnen und Mietern in einem rund 90-jährigen Mehrfamilienhaus an der Zollikerstrasse in Zürich eröffnet. Grund: Totalsanierung inklusive Einbau einer sauberen Heizanlage. Die Arbeiten seien nur im unbewohnten Zustand durchführbar, hiess es an der Infoveranstaltung.

Doppelt so hohe Mietpreise

Der Schock sass tief. Es gab Mieterinnen, die fast ihr ganzes Leben im Haus verbracht hatten – an privilegierter Wohnlage mit attraktiven Mietzinsen. Gemäss Mieterverband lagen die Bruttomietpreise für die 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen zwischen 1400 und 2400 Franken.

Am Infoabend wurde den Mietenden bei einer Rückkehr in die Wohnung eine Erhöhung der Preise um 800 bis 900 Franken pro Wohnung angekündigt. Für viele war das zu viel. Sie suchten Hilfe beim Mieterverband. Doch das Gericht wies ihre Einsprachen ab, sie mussten ihre Wohnungen verlassen.

Nach der Sanierung wurde klar: Die ZKB hatte mit den angekündigten Mietpreisen untertrieben. Neu sollten die Wohnungen brutto zwischen 2560 und 4760 Franken kosten.

Die ZKB-Pressestelle begründete die neuen Mieten damals gegenüber dieser Zeitung mit dem «modernen Ausbaustandard». Die neuwertigen Wohnungen liessen sich in keiner Weise mit den alten vergleichen. Zudem seien die Preise für den Kreis 8 absolut marktüblich.

Erneut wurde der Mieterverband eingeschaltet, diesmal von den neuen Mieterinnen und Mietern. In ihren Verträgen wurden die ursprünglichen Wohnungspreise nicht angegeben, obwohl dies vorgeschrieben ist. Dieses Mal waren die neuen Bewohnerinnen und Bewohner erfolgreich. Bevor die Sache vor die Schlichtungsstelle kam, einigten sich die Anwälte auf eine Senkung der Mieten um 15 Prozent.

Für Walter Angst ist klar: «In Zürich gibt es zu viele unnötige Leerkündigungen.» Sanierungen im bewohnten Zustand seien für viele Hauseigentümerinnen und -eigentümer nicht attraktiv, weil dann die Mietpreise nur nach klaren Regeln erhöht werden könnten, sagt Angst.

Noch keine Parole zum Energiegesetz

Wie viele Leerkündigungen es tatsächlich gibt, zeigt ein Blick in die städtische Statistik. Bei privaten Mehrfamilienhäusern mit sechs oder mehr Wohnungen, die saniert werden, hat sich der Anteil der Leerkündigungen zwischen 2011 und 2018 von 26 auf 38 Prozent erhöht. Walter Angst schätzt ihn heute sogar auf rund 50 Prozent.

Und nun steht am 28. November die Abstimmung über die Änderung des Energiegesetzes an. Ziel ist die Klimaneutralität im Gebäudebereich. Grundsätzlich befürwortet man beim Mieterverband einen wirksamen Klimaschutz. Doch in diesem Fall ist es komplizierter. Denn ein Ja ohne flankierende Massnahmen würde den Ersatz von alten Öl- und Gasheizungen beschleunigen.

Dafür sind zwar keine Leerkündigungen nötig. Dennoch ist es wahrscheinlich, dass deren Zahl trotzdem steigt, weil sich viele Hausbesitzerinnen für eine Gesamtsanierung entscheiden. Somit könnten viele Mietende in Zürich ihre Wohnungen verlieren.

Das führt laut Walter Angst beim Mieterverband zu Diskussionen. Zum Energiegesetz hat der Verband – für viele überraschend – noch nicht öffentlich Stellung genommen. Ob er eine Parole beschliesst, ist noch nicht bekannt. Verbandspräsidentin Carmen Wettstein hält sich bedeckt: Kommuniziert werde am 11. Oktober.

40’000 Kündigungen möglich

Inoffiziell ist unter linken Politikerinnen und Politikern zu hören, dass der Mieterverband kaum die Nein-Parole beschliessen wird, weil er sonst Seite an Seite mit dem Erzfeind stünde, mit dem Hauseigentümerverband. Dieser hat das Referendum gegen das Energiegesetz ergriffen. Möglich scheint aber, dass sich der Mieterverband neutral verhält.

Dass die Furcht vor Leerkündigungen nicht aus der Luft gegriffen ist, zeigt eine Studie des unabhängigen Forschungs- und Beratungsunternehmens Infras im Auftrag der Stadt. Unter dem Titel «Netto null Treibhausgase in der Stadt Zürich: Auswirkungen auf Mieterinnen und Mieter» stellt die Studie fest, dass rund 80’000 private Mietwohnungen in der Stadt Zürich bis 2040 eine neue Heizanlage brauchen, wenn bis dann das Netto-null-Ziel erreicht sein soll.

Bei rund der Hälfte dürfte es zu Leerkündigungen kommen, mit zum Teil «starken Mietzinserhöhungen», wie es in der Studie heisst. Gemäss den Schätzungen von Infras werden ohne neue Klimaschutzmassnahmen bis 2040 nur in rund 50’000 privaten Mietwohnungen die Heizungen ersetzt. Das ist für den Mieterverband ein starkes Indiz, dass das Energiegesetz die Zahl der Leerkündigungen und damit auch die Mietpreise in die Höhe treiben wird.

Besonders störend für den Verband: Gemäss Studie sind es hauptsächlich einkommensschwache Mieterinnen und Mieter, die in günstigen Altbauten wohnen, die betroffen sein werden.

Studienautor beschwichtigt

Sind die Befürchtungen im Mieterverband tatsächlich berechtigt? Studienautor Rolf Iten relativiert: «Das Energiegesetz ist kein relevanter Treiber für Leerkündigungen.» Da sei der Anlagenotstand bei grossen Investoren, die in den Immobilienmarkt drängten und hohe Renditen erwarteten, viel wichtiger.

Zudem ist für Iten auch das Bevölkerungswachstum ein starker Treiber. Wenn es so weitergehe, müsse im städtischen Raum in den nächsten 20 Jahren weiter verdichtet gebaut werden. Das werde zum Abriss von älteren Wohnbauten führen, sagt Iten. Für ihn sind deshalb die Auswirkungen des Energiegesetzes auf den Wohnungsmarkt – wenn überhaupt – sehr gering.

Dennoch schlägt Infras in der Studie Massnahmen vor, um die negativen Folgen zu mildern. Die wichtigste: Förderbeiträge für den Einbau einer CO₂-neutralen Heizung sollen an Bedingungen geknüpft sein. So könnten sie Stadt und Kanton nur zahlen, wenn die energetische Sanierung ohne Leerkündigung erfolgt – oder ohne massiven Mietzinsaufschlag.

Regierungsrat Neukom soll handeln

Walter Angst vom Mieterverband würde es begrüssen, wenn der grüne Regierungsrat Martin Neukom noch vor dem Abstimmungssonntag handelt. «Flankierende Massnahmen zum Schutz von Mieterinnen sind nötig – wenn nicht jetzt, dann sobald als möglich», sagt Angst.

Neukom hat das neue Energiegesetz entworfen und bezeichnet es wegen der Förderbeiträge an die Hauseigentümer als «Klima-Deal».

Zur Forderung von Angst will Neukom vorerst keine Stellung nehmen. Sein Mediensprecher teilt aber mit: «Regierungsrat Neukom wird sich nächstens zu den finanziellen Aspekten und den Auswirkungen auf Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer und Mieterinnen und Mieter äussern.»